Als u overweegt een huis te kopen met VvE-kosten, stel dan eerst deze vragen

Voordat u wat voor veel mensen de grootste aankoop van hun leven is, doet, wilt u weten wat de staat van dienst is van de verhoging van de VvE-contributie in een toekomstige gemeenschap. Dit is gemakkelijk een van de meest fundamentele en belangrijke vragen met betrekking tot VvE's. Het antwoord kan een dramatisch verschil maken in uw maandelijkse uitgaven.

“Het kan een rode vlag zijn als de VvE de afgelopen jaren consequent zijn contributie heeft verhoogd. Dat kan betekenen dat u als bewoner daar hetzelfde kan overkomen en dat u elk jaar te maken krijgt met hogere contributie”, zegt Andy Taylor, algemeen directeur van Krediet Karma Thuis. "Aan de andere kant, als het een tijdje geleden is dat de VvE zijn contributie heeft verhoogd, kan dat betekenen dat ze de contributie in de nabije toekomst kunnen verhogen."

U moet inzicht hebben in het contributieschema, evenals een duidelijk tijdsbestek voor wanneer ze de volgende zijn verwacht de contributie opnieuw te verhogen, zodat u kort daarna niet overrompeld wordt door een veel hoger maandtarief intrekken.

Ook dit is misschien wel een van de meest ingrijpende vragen die u kunt stellen. Dit is waarom: een deel van de maandelijkse VvE-contributie die u betaalt, wordt over het algemeen doorgesluisd naar het reservefonds van de vereniging om toekomstige reparatie-, vervangings- of noodprojecten van de gemeenschap te dekken.

Zonder voldoende geld in dit fonds kan een VvE dergelijke toekomstige behoeften mogelijk niet dekken. En hier is het belangrijkste punt, een gebrek aan reservefondsen, of een gedeeltelijk of onvoldoende gefinancierde reserverekening op het moment dat u een nieuw huis koopt, is een teken dat de VvE-kosten waarschijnlijk zullen stijgen. En houdentoenemend totdat de vereniging haar reservefinancieringsdoelstellingen heeft bereikt.

"Vraag hoeveel de reserves momenteel worden gefinancierd als percentage van het totale budget van de VvE voor reparaties", legt Roger Cummings uit, Reali's geregistreerde makelaar. "Deze vraag helpt om de financiële solvabiliteit van de VvE te begrijpen en hoe goed ze hun budget onderhouden en bewaken."

Als het antwoord minder dan 30 procent is, is dat geen goed nieuws, zegt Cummings. De huidige reservefinanciering van ergens tussen de 30 en 60 procent van het doel van de vereniging is een iets beter antwoord. Maar idealiter wilt u dat het antwoord is dat de reserverekening van de vereniging voor ten minste 60 procent wordt gefinancierd, zo niet meer.

"Alles onder de 60 procent kan op korte termijn een speciale beoordeling of contributieverhogingen betekenen als een grote reparatie of vervanging door de gemeenschap op handen is", legt Cummings uit.

Veel VvE's zullen periodiek reserveonderzoeken uitvoeren en deze onderzoeken informeren de vereniging over het juiste bereik of niveau van reservefondsen die zij moet hebben om onverwachte noodsituaties, verschillende vervangingsprojecten of HOA-verbeteringen te dekken, voegt advocaat Ben Gottlieb, mede-oprichter van in Arizona gevestigd MacQueen & Gottlieb.

VvE's benaderen de financiering van grote projecten en upgrades anders, op basis van hun omvang, volwassenheid en filosofie, zegt Claire Hunsaker, CEO, van de personal finance-website Vraag het aan Flossie.

“Hoezeer ze afhankelijk zijn van speciale beoordelingen, kan een grote impact hebben op uw financiën als lid. Een nieuwere VvE kan sterk afhankelijk zijn van speciale beoordelingen voor geplande verbeteringen en ongeplande reparaties, omdat ze het reservefonds nog steeds geleidelijk opbouwen uit VvE-vergoedingen”, legt Hunsaker uit. "Ze kunnen ook vertrouwen op speciale beoordelingen als ze een snellere gemiddelde omzet onder de eenheden verwachten."

Idealiter wil je dat een VvE je vertelt dat ze niet van plan zijn om speciale beoordelingen uit te voeren en dat ze niet afhankelijk zijn van deze benadering van financieringsbehoeften.

“Speciale beoordelingen zijn extra kosten die door de huiseigenaar worden gemaakt buiten hun normale maandelijkse contributie. Afhankelijk van het reparatie- of vervangingsartikel kunnen deze oplopen van enkele honderden tot tienduizenden dollars”, legt Cummings van Reali uit. "Soms kan de VvE een lening of betalingen in de loop van de tijd aanbieden, maar als het niet goed wordt gefinancierd, komt dit meestal als een eenmalige betaling uit eigen zak."

Met het risico deze specifieke vraag uit te putten, wil je ook vragen of de VvE een nummer heeft record van het verhogen van VvE-contributie een bepaald bedrag, of als het een schema heeft van geplande verhogingen, kunt u: visie. Als u dit weet, kunt u de verhogingen nauwkeuriger plannen in uw huishoudbudget en misschien zelfs helpen bepalen of u het zich kunt veroorloven om in de gemeenschap te wonen.

"Een huis is een grote investering, ongeacht hoe lang je van plan bent daar te blijven, dus het is belangrijk om te weten hoeveel je de VvE elk jaar verschuldigd bent", zegt Bailey Carson, huisexpert bij Angi. "Zeker weten dat de VvE-contributie elk jaar met 3 procent zal stijgen, is heel wat anders dan onverwachte verhogingen van 10 procent."

Als de vereniging een geschiedenis heeft van significante, onverwachte pieken in de maandelijkse contributie, kan dit een teken zijn van slecht beheer.

"Weten hoe vaak en waarom de contributie wordt verhoogd, is van cruciaal belang voor u en de betaalbaarheid van het huis vandaag en in de toekomst, maar het vertelt ook over de financiële gezondheid van de VvE", voegt eraan toe. Betsy Ronel, een Compass-makelaar gevestigd in Westchester County, NY "U wilt weten of de contributie met een vast tarief wordt verhoogd en wat de verhogingen bedoeld zijn om aan te pakken? Wordt de contributie per project geheven? En stemmen we over dingen? Zo nee, wie neemt de financiële beslissingen en zijn zij betrokken bij de VvE? Wonen ze in de gemeenschap of zijn ze een externe partij?”

Het stellen van deze vraag is gewoon standaard benchmarking, zegt Kevin Taylor van InSight.

"Ik zou gewoon willen weten dat de maandelijkse kosten van mijn VvE-vergoedingen, gestandaardiseerd op de vierkante meters van het onroerend goed, in lijn waren met andere buurten in mijn stad en andere gebouwen of gemeenschappen van dezelfde grootte en vergelijkbare gebouwtypes”, legt uit Taylor. "Niemand wil te veel betalen, en het kennen van de vergoedingen gedeeld door de vierkante meters is de beste manier om de kosten van VvE's met elkaar te verzoenen en te vergelijken."

Zodra u het bedrag van de potentiële VvE-kosten kent en hoe vaak deze kunnen stijgen, wilt u dit begrijpen waar het geld specifiek voor wordt gebruikt, zodat u kunt beslissen of de kosten het echt waard zijn u.

Zal de VvE-contributie bijvoorbeeld het onderhoud van een gemeenschappelijk zwembad of tennisbanen dekken? Zo ja, bent u bereid om enkele honderden dollars per maand aan dergelijke contributie te betalen als u geen interesse heeft in het gebruik van dit soort voorzieningen? Als het antwoord nee is, kan uw geld beter ergens anders worden besteed, zoals in een gemeenschap die geen VvE-contributie heeft, waardoor u dat extra geld elke maand aan andere dingen kunt besteden.

"Als er gemeenschappelijke ruimtes beschikbaar zijn voor bewoners, zoals zwembaden, sportscholen, tennisbanen of parken, zoek dan uit wat de verantwoordelijkheid van de VvE is om ze te onderhouden", zegt Carson van Angi. "Ontdek of ze verantwoordelijk zijn voor het sneeuwruimen, gras maaien of het onderhouden van trottoirs en wegen in de hele gemeenschap. Als u eenmaal weet wat uw contributie dekt en hoeveel ze kosten, kunt u een weloverwogen beslissing nemen of het onroerend goed de juiste financiële beslissing is voor u en uw gezin.

Dit is een vraag die over het hoofd kan worden gezien door potentiële huiseigenaren die de betekenis ervan niet beseffen. Maar hoe meer bedrijfskosten de VvE heeft, hoe meer u elke maand en elk jaar betaalt.

"Normaal gesproken, hoe meer mensen ze in dienst hebben, hoe hoger uw VvE-kosten", legt Andy Taylor van Credit Karma Home uit. "Het aantal mensen op het personeel hangt meestal af van zaken als het aantal eenheden op het terrein, of de voorzieningen op het terrein, vooral degene die speciale aandacht nodig hebben, zoals een zwembad, of groenvoorziening.”

Als je nu enkele of alle vragen hebt gesteld die al zijn geschetst, zou je een goed idee moeten hebben van wat je toekomstige huisvestingskosten waarschijnlijk zullen inhouden. Maar er is nog een vraag die u misschien wilt stellen: of de VvE uw mogelijkheden om uw huis te verhuren beperkt. Dit is natuurlijk belangrijk als u van plan bent in de toekomst te verhuizen, maar de woning niet wilt verkopen.

"Sommige VvE's hebben een beperkt percentage eenheden dat kan worden gehuurd, terwijl andere een verplichte bezettingsperiode instellen, zoals een jaar voordat conversie naar een huurwoning wordt toegestaan", zegt Cummings van Reali. "Het is duidelijk dat hoe minder beperkingen, hoe beter."