Een appartementlease verbreken

Stel dat u uw droombaan in het hele land heeft geland, maar uw leaseovereenkomst eindigt nog geen zes maanden. Of, na weken heen en weer gaan met uw huisbaas, is uw appartement nog beschimmeld na een overstroming. Misschien houdt de buurman graag om middernacht op dans. Wat de reden ook is, u wilt uw huurovereenkomst verbreken.

Als het gaat om het breken van een appartementlease, zegt Jerry Leazer, een erkende makelaar in onroerend goed in New York City, dat er één ding is dat u zult leren snel: "Niet alle verhuurders zijn gelijk geschapen, en er is geen typisch scenario." Maar hier is hoe u kunt beginnen met het uitzoeken van de beste oplossing voor uw situatie.

Lees uw contract en zoek naar relevante taal.

De eerste stap die u moet nemen bij het overwegen van een lease-pauze is om uw lease daadwerkelijk te lezen.

Misschien ben jij het zeldzame ras dat contracten leest voordat ze tekenen. In dat geval begrijpt u de voorwaarden al. Maar als je dat niet hebt, trek je het contract eruit en zoek je een clausule over vroege verhuizing.

Michelle Clardie, een professionele onroerendgoedbeheerder met huurwoningen in Zuid-Californië, zegt dat uw huurovereenkomst kan spellen deze voorwaarden gebruiken uitdrukkingen zoals "lease-break", "vroegtijdige beëindiging", "contractbreuk" of "niet in staat om de voorwaarden.”

Bereid je voor om de boetes te betalen.

Je hebt altijd de mogelijkheid om een ​​leaseovereenkomst te verbreken, maar je moet waarschijnlijk ook betalen. "Als u uw huurovereenkomst verbreekt, bent u degene die contractbreuk pleegt", zegt Clardie. “In de meeste gevallen zijn verhuurders bereid tot op zekere hoogte met je samen te werken omdat ze dat niet echt willen een vrijstaande eenheid, maar u kunt niet verwachten dat de verhuurder u toestaat uw huurovereenkomst te verbreken zonder gevolg."

Bereid u in plaats daarvan voor op een flinke boete. Veel staten, waaronder Californië, vereisen twee maanden huur als uw pauze kosten, zegt Clardie. Sommige verhuurders behouden ook uw borg als onderdeel van die voorwaarden.

Heb een goede reden.

Natuurlijk zijn er een aantal situaties waarin u uw huur zonder scot kunt verbreken. Holly McQueen, vice-president van GMH Capital Partners, zegt dat federale en staatswetten actieve militaire leden toestaan ​​om een ​​leaseovereenkomst vroegtijdig te beëindigen onder de Civil Relief Act.

McQueen zegt dat je ook een huurovereenkomst kunt verbreken als je een senior bent die verhuist naar een ouderenzorginstelling. Anders, natuurlijk, als een verhuurder de huurovereenkomst heeft overtreden door gezondheid- en veiligheidsschendingen te plegen, heb je waarschijnlijk een goede reden om te vertrekken. Hetzelfde geldt voor aanzienlijke schade aan het onroerend goed veroorzaakt door natuurrampen.

"Veel staten zullen slachtoffers van huiselijk geweld toestaan ​​hun huurcontracten zonder boete te beëindigen", voegt McQueen toe. Leazer zegt ook dat je in sommige staten gronden hebt om je huurovereenkomst te verbreken als je huisbaas je lastigvalt of je privacy schendt. "Hoewel NYC huuronderbrekingen toestaat in de bovengenoemde situaties, is het misschien niet zo eenvoudig als een telefoontje naar het kantoor van de verhuurder", zegt hij.

VERWANT:Ja, u hebt een huurdersverzekering nodig, zelfs als uw plaats klein en goedkoop is

Verzamel al het papierwerk.

Als u van mening bent dat u een goede reden hebt om uw huurovereenkomst te verbreken zonder kosten te betalen, is de volgende stap het voorbereiden van uw papieren.

“Verzamel alle documentatie om de reden waarom je de lease wilt verbreken, zoals de aanbiedingsbrief voor een nieuwe baan, beëindigingsbrief voor verlies van baan, militaire dienstplicht, financiële tegenspoed als gevolg van echtscheiding of medische rekeningen, of gerechtelijk bevel voor stalking / straatverbod / huiselijk geweld, ”zegt Candice Williams, een makelaar bij RE / MAX Space Centrum.

Overweeg uw ruimte onder te verhuren.

Als u geen reden hebt om uw huurovereenkomst zonder kosten te verbreken, maar u wilt geen boetes betalen, dan is onderhuur een optie. Clardie zegt dat onderhuurwetten per staat verschillen, maar indien toegestaan, is de oorspronkelijke huurder uiteindelijk verantwoordelijk voor de staat van het onroerend goed. "Als uw subbrieven niet betalen of het appartement vernietigen, kan de verhuurder nog steeds achter u aan voor schade omdat u nog steeds wettelijk aansprakelijk bent," zegt ze.

Het succes van deze optie hangt echt af van het vinden van een kwaliteits-subletter die u vertrouwt. Sommige verhuurders zullen ook het idee koesteren om je van de haak te laten als je een nieuwe huurder presenteert die zal instemmen met een nieuwe, volledige huurovereenkomst.

"De vervangende huurder zou het sollicitatieproces voltooien net als elke andere potentiële klant", zegt McQueen. "Als ze zijn goedgekeurd door de verhuurder, wordt de huurder dan vrijgegeven op de dag dat de nieuwe huurovereenkomst ingaat."

Er is ook een gecompliceerde maar bekende kamergenootshuffle die je kunt uitvoeren. Clardie zegt dat dit het toevoegen van een nieuwe huisgenoot aan je huurovereenkomst inhoudt en uiteindelijk het appartement aan hen overlaat. Het gaat om het ondertekenen van een addendum om de nieuwe huisgenoot op te nemen en jezelf na een korte periode van de huurovereenkomst te verwijderen.

"Zorg er alleen voor dat de nieuwe huurders zelf in aanmerking komen voor de huurovereenkomst en dat ze bereid zijn u van de huurovereenkomst te bevrijden door dat laatste addendum te ondertekenen", zegt Clardie.

Gebruik de kracht van onderhandeling.

Als je geen goede reden hebt om te vertrekken en je kunt geen subletter vinden, wanhoop dan niet. "Als al het andere faalt, doe dan een beroep op de goede wil van de verhuurder," zegt McQueen. "Probeer zoveel mogelijk van tevoren op te geven en het appartement van boven naar beneden schoon te maken."

Mcqueen raadt ook aan om een ​​terugbetalingsplan met de verhuurder uit te werken als u de leasebetalingskosten niet in één keer kunt betalen. "De meeste verhuurders verzamelen liever het achterstallige bedrag in de loop van de tijd dan 20 of 30 procent te geven aan een incassobureau," zegt ze.

Stel dat u uw appartement verlaat omdat u een nieuw huis koopt, maar uw huisbaas staat niet open voor uw charme. Clardie zegt dat u uw makelaar kunt vragen om de huurpauze voor u te betalen. En goed nieuws: Leazer zegt dat het nooit pijn doet om een ​​legitiem snikverhaal te hebben dat een beroep kan doen op de betere aard van je huisbaas. Dat omvat baanverlies of een ernstige ziekte.

VERWANT:Verhuizen is stressvol, maar dit eenvoudige geheim kan het een gelukkige ervaring maken

Verbeter de staatswetten.

Doe uw onderzoek naar de staatswetten met behulp van een site zoals de American Apartment Owners Association, die heeft een interactieve kaart met gedetailleerde wetten van de verhuurderen bereid uw documentatie en praatpunten voor.

"Meestal is een eerlijk, maar vriendelijk gesprek met de verhuurder alles wat je nodig hebt," zegt Clardie. Maar als al het andere faalt ...

Weet wanneer je een advocaat moet inschakelen.

Uw laatste redmiddel is om contact op te nemen met een advocaat, en alleen in gevallen waarin uw verhuurder nalatig is. "Overweeg om een ​​advocaat in te huren als uw huisbaas de woningwetten heeft overtreden, maar nog steeds weigert om uw huurcontract zonder boete te laten", zegt Williams. "Documenteer alles - datum, tijd, wie, wat, wanneer en waar de verhuurder de wetten of de huurovereenkomst heeft overtreden."

Bereid je voor op de volgende keer.

Bereid u voor de volgende keer dat u een huurovereenkomst sluit voor op de mogelijkheid van een vroege pauze. Als u actief op zoek bent naar een baan terwijl u uw lease wilt verlengen, stelt Clardie voor om een ​​optie van maand tot maand te overwegen. Of kijk of er een kortere huurovereenkomst is - drie of zes maanden - met een premie als u weet dat u een huis gaat sluiten.

Lees ten slotte altijd uw huurovereenkomst en stel vragen. Als er taal of boetes zijn waar je het niet mee eens bent (of niet begrijpt), zoek dan een andere plaats.

VERWANT: 9 Make-or-break vragen om te stellen voordat u uw eerste appartement huurt